За уходящий 2010 год гостиничная недвижимость Москвы пополнилась несколькими знаковыми проектами
В семействе прибыло
По оценкам NAI Becar (российское подразделение одного из лидеров мирового рынка коммерческой недвижимости NAI Global), на конец 2010 года в Москве насчитывается 242 гостиницы совокупным номерным фондом более 36,8 тыс. номеров. Из них 4115 приходится на «люкс» (5 звезд), 7421 относится к бизнес-классу (4 звезды), 15795 – к среднему (3 звезды), и 9466 – к эконом-классу.
Московский комитет по туризму предоставляет несколько иную информацию: 273 гостиницы с номерным фондом более 85 тыс. мест (по состоянию на 1 июля 2010 года). За уходящий 2010 год гостиничная недвижимость Москвы пополнилась несколькими знаковыми проектами в сегменте отелей высшей ценовой категории – вторым отелем под брендом Renaissance, гостиницей Radisson Royal Moscow («Украина»), а также первым в России отелем корейской сети Lotte.
Гостиничный фонд столицы расширился также благодаря отелям средней ценовой категории: открылись четырехзведный Garden Ring Hotel (85 номеров), которым управляет «Аккорд менеджмент групп», и SK Royal (170 номеров) – проект группы компаний «Ташир» (в холдинг входят действующие отели в Калуге, Сочи и Ялте). Кроме того, стоит отметить завершение реконструкции и ребрендинга отелей «Катерина Парк» (ранее «Евролюкс»), принадлежащей компании «Юмако», и «Аструс – ЦДТ» (бывший «Центральный Дом Туриста»). По данным отчета NAI Becar, объем ввода гостиничных номеров в столице повысился по сравнению с предыдущими годами (например, за три квартала 2010 г. было введено в 1,7 раза больше номеров, чем по итогам всего 2009 года). Эксперты компании констатируют, что цифры практически соответствует уровню 2007 года, а строительство в соотношении 70% гостиниц категории «пять звезд» к 30% гостиниц категории «четыре звезды» отражает докризисные тенденции в предпочтениях девелоперов.
Что касается регионов, то практически в каждом городе-миллионнике появилось два-три новых гостиничных проекта, как правило, с участием международных операторов Rezidor, InterContinental Hotels Group, Hilton Hotels Corporation, Kempinski Hotels, Marriott International, Accor и др. В нескольких городах рынки близки к насыщению, в частности весьма высока конкуренция в Казани, Самаре, Екатеринбурге.
Среди новых игроков на российском рынке стоит отметить немецкий международный концерн TUI Hotels&Resorts: в октябре этого года в Калуге открылся бизнес-отель TUI Hotel Kaluga. Российские сети также не теряли времени в 2010 году. Cronwell, «Амакс», Umaco расширили свое присутствие на местном рынке, а «Азимут» и Heliopark Group успешно работали и за пределами страны.
Например, средняя загрузка AZIMUT Hotels Europe (17 отелей в Австрии и Германии) выросла на 17,5% за период с января по сентябрь, а оборот отелей сети увеличился на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщает пресс-служба компании. По словам члена совета директоров «Азимут Сеть Отелей» Игоря Романова, в условиях жесткой конкуренции, характерной для европейского рынка, ключевые финансовые показатели отелей значительно выше прошлогодних.
Рост загрузки или цены?
В Москве резкий рост спроса наблюдался в сентябре 2010 года, что связано с сезонным «всплеском» в сегменте MICE-туризма. Итоги третьего квартала продемонстрировали рост загрузки столичных отелей в среднем до 68%. Лучше всего показали себя гостиницы категории «четыре звезды» за счет более стабильной загрузки (отели средней категории были загружены на 71%, в то время как отели высокого сегмента – на 66%). «Мы воодушевлены улучшением ситуации на московском рынке в этом году.
Мы практически достигли планируемых показателей по среднесуточной стоимости номеров. Принимая во внимание текущую экономическую ситуацию, а также тенденции гостиничного рынка Москвы, Rezidor уверен, что гостиница сможет достичь запланированных операционных показателей на 2011 год», – комментирует первый вице-президент по развитию бизнеса компании Арилд Ховланд.
Еще в конце 2009 года Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничной недвижимости Cushman&Wakefield, выразил предположение о том, что показатель RevPAR (доходность на номер) гостиниц Москвы и Санкт-Петербурга в 2010 году будет сопоставим с показателем 2009 года, что произойдет в результате увеличения загрузки и снижения ADR (средний тариф). Это можно наблюдать сейчас. Так, в столичных отелях наблюдается рост загрузки более чем на 10%, однако по сравнению с 2009 годом цены на проживание (ADR) также снизились на 10%. В связи с этим можно ожидать, что доходность на номер (Revpar) в 2010 году останется на уровне прошлого года.
В Санкт-Петербурге на фоне скачка загрузки тарифы упали примерно на 20%, поэтому и здесь увеличения доходности на номер ждать не приходится. Это свидетельствует о том, что в прошлом году цены на проживание в гостиницах держались на слишком высоком уровне, резюмирует Дэвид Дженкинс.
Конечно, некоторые сегменты гостиничного рынка выглядят лучше, другие – хуже, однако взвешенный средний показатель RevPAR по рынку за 2010 год практически не изменился. «Периодически в прессе появляются отчеты как иностранных, так и российских компаний, в которых утверждается, что в московских гостиницах – самые высокие средние тарифы в мире.
Последний подобный отчет был опубликован одной из английских туристических компаний, где утверждалось, что по итогам I полугодия 2010 года средняя стоимость проживания в московских гостиницах составляет 403 доллара США. Мы всегда придерживались мнения, что подобные отчеты только искажают действительность, преувеличивая фактические результаты», – заявляет Дэвид Дженкинс. Как показывают данные от STR Global и мониторинг гостиничного рынка, средний тариф (определяется путем деления чистой выручки от продажи номеров, без учета налогов и завтрака, на общее количество проданных номеров за период) по итогам III квартала составляет около 220 долларов США (речь идет об отелях международного уровня). Как объясняет Дженкинс, упомянутая цифра в 400 долларов США относится к средним опубликованным тарифам, а реальные цифры ниже. Более того, опубликованные тарифы релевантны только для отелей международного качества, а не для всего рынка в целом.
По мнению эксперта, тот факт, что опубликованные тарифы в московских отелях значительно превосходят реальный средний тариф, что не совсем типично для более зрелых гостиничных рынков, указывает на имеющуюся свободную нишу и свидетельствует о нехватке международных отелей экономичной категории. По мнению Станислава Ивашкевича, заместителя директора по развитию индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, корректировку средней стоимости номера до вменяемой величины можно считать самым главным достижением 2010 года. «Сотрудники отделов продаж вынуждены были вспомнить институтскую программу по маркетингу, в частности, о необходимости выявлять «новые» сегменты в клиентской базе, искать новые рынки, пользоваться гибкой ценовой политикой.
Предыдущие годы, до кризиса, расслабили и избаловали отели до такой степени, что отделы продаж просто принимали звонки и подписывали контракты на безумные цены. Теперь безумные цены кончились, и началась нормальная работа», – констатирует Ивашкевич. По оценкам CB Richard Ellis, в Москве средняя цена в сегменте три-четыре «звезды» составляет около 3500 рублей, в верхнем – около 8000 рублей.
А теперь давайте сравним данные по Москве и Санкт-Петербургу, предоставленные Cushman&Wakefield:1. В Москве практически во всех сегментах загрузка за первые 9 месяцев 2010 года восстановилась до уровня 2008 года. В Питере загрузка в отелях верхней и средней ценовой категории продолжает улучшаться по сравнению с 2009 годом, однако все еще отстает от показателей 2008 года.2.
В столице загрузка в отелях класса люкс с января по сентябрь 2010 года составила 63% (как и в 2008 году), однако средний тариф значительно ниже: 11800 рублей (350 долларов США) против 15900 (530 долларов США) в 2008 году. В Санкт-Петербурге загрузка в сегменте люкс выросла незначительно, при этом ADR снизился (приблизительно на 1000 руб.).3. Средний тариф в московских отелях верхней ценовой категории и в отелях категории выше среднего практически сопоставим. Это свидетельствует, что отели верхней ценовой категории более сконцентрированы на загрузке.
По мере того, как загрузка возвращается к уровню 2008 года, фиксируется серьезное падение ADR в верхнем ценовом сегменте (более чем на 30%), в то время как в гостиницах «выше среднего» ADR снизился на 17%. ADR в отелях в высшем пределе сегмента люкс только на 8% выше ADR отелей верхней ценовой категории в 2008 году.
В Питере RevPAR отелей класса люкс составляет 3600 рублей, что вполовину меньше показателя RevPAR московских гостиниц этого класса.Таким образом, рост дохода на номер за счет повышения загрузки, а не цены номера (стоимость размещения остается стабильной на протяжении года, с незначительными сезонными колебаниями) является основной тенденцией года.
Год грядущий…
Согласно Постановлению Правительства Москвы № 305-ПП от 14 апреля 2009 года «О Генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве» к 2020 году количество гостиниц должно увеличиться на 268 и достигнуть 535 объектов гостеприимства. Гостиничный номерной фонд города Москвы составит, по предварительным оценкам, более 150 тыс. мест. Какие открытия ждут столицу в ближайшей перспективе? До конца этого года были заявлены к вводу 10 гостиниц (1881 номер), однако, открытие большинства проектов перенесено на следующий год. Среди них гостиницы сетей Intercontinental, Marriott, Radisson и «Азимут».
Комитет по туризму Москвы заявляет, что в 2011 году в столице планируется ввести в эксплуатацию 23 гостиницы на 5600 мест. Знаковым событием станет открытие гостиницы «Москва». Ожидаемо на рынке также появление первого в столице отеля сети Ramada вблизи аэропорта Домодедово (в настоящее время гостиничный оператор Wyndham управляет одним отелем в Москве под брендом Days Inn).
На звание самого высокого не только в России, но и в Европе отеля будет претендовать Grand Hyatt Residences&Spa. Отель на 368 номеров расположится на 49–61 и 91–94 этажах башни «Восток» в комплексе «Москва Сити». Кафе и рестораны, специализирующиеся на разных кухнях, а также высотное расположение лобби и зоны регистрации станут одними из особенностей этого отеля. Кроме того, как сообщают специалисты NAI Becar, группа немецких предпринимателей заявила о строительстве 10 гостиниц категории 3–4 звезды совокупным номерным фондом около 1900 номеров до 2016 года. Также «Гостиничная Компания» выводит на столичный рынок новый бренд – сеть гостиниц эконом-класса «ВашОтель», которая получит в управление 11 отелей (две и три звезды). Помимо этого, городской комитет по туризму анонсирует программу по созданию сети хостелов для студентов.
В Санкт-Петербурге предложение, особенно в сегменте luxury, близко к избыточному. С появлением в северной столице таких гостиниц, как Four Seasons, W (бренд Starwood Hotels & Resorts Worldwide) и 3–4 других, этот сегмент будет перенасыщен, прогнозируют консультанты Cushman&Wakefield. В 2011 году ожидаются открытия и в среднем ценовом сегменте, в частности четырехзвездного отеля итальянского холдинга Domina Hotels Group. В большинстве крупных российских городов сохраняются благоприятные условия для открытия новых отелей.
Несколько новых проектов реализуются в Нижнем Новгороде, Воронеже, Новосибирске, Владивостоке. Наиболее динамично идет строительство новых отелей на юге России. Много проектов заявлено в предолимпийском Сочи. В Краснодаре в ближайшем будущем появится три гостиницы под управлением международных операторов – Marriott International и Accor Hospitality. Domina Hotels Group заявила о проектах в Тюмени, Томске, Калининграде – по 150 номеров, Липецке – 160 номеров, и Екатеринбурге – 200 номеров.
В стадии строительства находятся две гостиницы компании «Ташир»: в составе «Москва-Сити» и в Ярославле, также проектируется второй отель в Калуге.Итак, эксперты сходятся во мнении, что основными тенденциями на рынке гостиничной недвижимости являются положительная динамика ввода новых гостиничных номеров (выход на докризисный уровень) и увеличение активности в среднем ценовом сегменте.
Мнения экспертов
Сонг Ен-Док, управляющий директор Lotte Hotel Moscow
Сейчас мы наблюдаем восстановление верхнеценового сегмента 5-звездных отелей. Открытие отеля Lotte прошло обнадеживающе, отель востребован на рынке. Мы получаем запросы от компаний и индивидуальных гостей на размещение в отеле и на проведение мероприятий. Руководствуясь статистикой STR за август, мы видим, что средние тарифы по итогам 8 месяцев 2010 года для пятизвездочных отелей практически совпадают с показателем 2009 года, при этом отмечается значительный рост загрузки, а, следовательно, и рост RevPAR на 4,3% по сравнению с 2009 годом.
Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничной недвижимости Cushman&Wakefield
Текущий год заканчивается в целом благоприятно, и если после новогодних праздников тенденция сохранится, то в 2011 году гостиничный рынок могут ожидать неплохие перспективы, при которых гостиницы смогут повышать средний тариф. Сейчас еще рано с уверенностью говорить о будущем развитии рынка в наступающем году. Можно отметить, что рост номерного фонда столицы вряд ли является поводом для беспокойства, так как запланировано открытие лишь нескольких гостиниц. Более точно спрогнозировать тенденции развития рынка на следующий год можно по результатам деятельности гостиниц в первом квартале 2011 года.
Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию CB Richard Ellis
Крупнейшей сделкой года назову продажу гостиницы «Шереметьево» норвежскому фонду «Венаас». Если говорить об итогах, по сравнению с 2008–2009 годом ситуация заметно улучшилась: загрузка начала расти, восстановился поток туристов. Традиционно низким, а в этом году и наиболее трагичным с точки зрения загрузки, оказался август. Однако критичной ситуация не была, отели продолжают исправно зарабатывать деньги. Рынок растет, но в следующем году доходы принципиально не увеличатся. Ожидается небольшой рост как средней цены, так и загрузки. Новые отели, как и обычно, особо не повлияют на ситуацию, тихо вольются в общий поток.
