Главные тренды стрит-ретейла 2018 года

К наиболее интересным трендам относится снижение вакантных площадей в помещениях стрит-ретейла по всем направлениям.:Максимальное сокращение на 4,9 % отмечено на Садовом кольце, где доля вакантных помещений составила 11,9 % против 16,8 % в 2017 году, при этом доля вакансии на пешеходных улицах внутри Садового кольца сократилась на 4 процентных пункта — до 1,9 %.

Ситуация на магистралях неоднородна

По итогам 2018 года доля вакантных площадей в помещениях стрит-ретейла на пяти крупнейших проспектах (Ленинском, Мира, Кутузовском, Комсомольском и Ленинградском) достигла 13,4 % от общего объема торговой недвижимости на этих улицах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года вакансия упала на 2,9 процентных пункта. Лидером по объему вакантных площадей по-прежнему остается Кутузовский проспект. Объем вакансии на нем в 2018 году составил 25,5 %, сократившись за год на 1,9 процентных пункта. Наименьшая доля незанятых площадей зафиксирована на Комсомольском и Ленинском проспектах (9,1 и 9,6 % соответственно).

По словам директора направления стрит-ретейла Knight Frank Виктории Камлюк, после запрета парковки в 2015 году люксовые арендаторы стали покидать Кутузовский проспект. «Мы ожидали, что постепенно сюда переедут другие бизнесы, профиль улицы изменится. Но за прошедший год этого не произошло. Кутузовский проспект покинули заведения общественного питания («Кофе Хауз» и Peshi). Всего сейчас пустует порядка 12,6 тысячи квадратных метров площадей формата стрит-ретейл. Взамен ушедшим операторам открылось несколько продуктовых магазинов и ресторан «Рыбный порт».

Кутузовский проспект конкурирует по размеру арендных ставок с Садовым кольцом и спальными районами — арендаторы предпочитают размещаться там. Ситуацию может улучшить открытие метро «Дорогомиловская», запланированное на 2020 год. Пока приходится рассчитывать на клиентов, проживающих в этом районе.

Из-за высокой вакансии верхний диапазон ставок аренды на Кутузовском проспекте упал на 12 % и составил 75 тысяч рублей за квадратный метр в год.

Динамика предложения и вакансии в стрит-ретейле

«Специализация» московских магистралей неоднородна. Максимальную долю площадей заведения общественного питания арендуют на проспекте Мира и Ленинградском проспекте (17 %), а доля магазинов составляет всего 8 %.

Популярность пешеходных улиц растет

Операторы общественного питания наиболее активны в отношении помещений, расположенных в пешеходных и транспортно-пешеходных коридорах города, и занимают наибольшую долю в структуре спроса — 54,6 % и 37,6 % соответственно. Операторы кафе и ресторанов более тяготеют к Камергерскому переулку (85 % площадей от общего предложения улицы приходится на операторов общественного питания), Климентовскому переулку (75 %), Арбат (72 %), Никольскую улицу (59 %), Большую Дмитровку (52 %) и Пятницкую (51 %). При этом на магистралях доля торговых заведений данного профиля существенно ниже — 12,8 %.

С завершением реконструкции городского пространства в рамках программы «Моя улица» большинство центральных улиц города стали удобнее и приятнее для прогулок, ввиду чего произошло увеличение пешеходного трафика, что повлекло за собой сокращение доли вакантных площадей. Так, по итогам 2018 года на центральных пешеходных улицах столицы она составила 2,1 %, а в центральных транспортно-пешеходных коридорах 7,4 %, сократившись при этом в сравнении с 2017 годом на 3,8 % и 1 % соответственно.

Сейчас общий объем вакансии в торговых помещениях стрит-ретейла города составляет более 37,4 тысячи квадратных метров, что в целом соответствует размерам крупного торгового центра.

Динамика ставок аренды

Минимальный размер ставок на рассмотренных улицах в 2018 году не изменился и составил 30 тысяч рублей за квадратный метр в год. Уменьшение нижней границы зафиксировано на Тверской (с 60 до 45 тысяч рублей), Новом Арбате (с 60 до 40 тысяч), на Мясницкой (с 55 до 45 тысяч). Увеличение нижнего порога — на Пятницкой — с 30 до 36 тысяч рублей.

Коридор ставок аренды на Кузнецком мосту расширился и теперь составляет от 65 до 220 тысяч рублей за квадратный метр.

Снижение верхней границы ставки аренды в большинстве ключевых торговых коридоров города — на 8–20 % в зависимости от улицы.

Динамика верхней границы ставки аренды, 2018 г. к 2017 г.

На пешеходных улицах внутри Бульварного кольца за год на 11–29 % выросли ставки аренды, что в значительной мере обусловлено влиянием программы «Моя улица».

План городских властей по созданию комфортной городской среды для пешеходов окажет влияние на дальнейший рост пешеходных потоков. Ожидаемый прирост трафика на обновляемых улицах — до 10 % ежегодно. В ближайшей перспективе ожидается, что доля операторов общественного питания будет увеличиваться, а фешн-операторы будут постепенно сокращать присутствие. В ближайшее время общепит нарастит свою долю с 40,8 % на 5–7 %.

Свободные площади транспортных магистралей постепенно будут сокращаться. Вакантные площади займут операторы, ориентированные на проживающих поблизости на потребителей.

Программа была рассчитана 2015–2018 гг., однако была продолжена до 2020 года. Следующий этап — благоустройство спальных районов Москвы, что несомненно обеспечит положительную динамику для объектов стрит-ретейла в отдаленных от центра столицы локациях. 

Рост доли арендаторов общественного питания на основных улицах города, 2015–2018 гг. 

Меньше площадь — больше выгода

Один из ключевых трендов — уменьшение средней площади предлагаемых помещений: до 196,6 квадратных метров в 2018 году против 199,4 в 2017 году.

Тенденция сокращения арендуемых площадей обусловлена прежде всего спросом со стороны операторов, стремящихся быть ближе к потребителю. Меньший формат позволяет ретейлеру войти в большее количество объектов.

Кроме того, в новых помещениях стрит-ретейла девелоперы проектируют коммерческие площади с превалирующим количеством небольших помещений, ставка на которые гораздо выше в сравнении с крупноформатными площадями. Особенно это характерно для объектов, расположенных в центре города.

Читайте также: анализ предприятий общепита в центре Москвы