Кризис сильно сказался на сегменте гостиниц. Если общий объем инвестиций по рынку коммерческой недвижимости снизился в 2–2,5 раза, то объем сделок в гостиничном сегменте – в 5–10 раз. Однако в 2011 году покупатели активизировались.
Эксперты отмечают, что наибольший интерес вызывают гостиницы категории «три звезды», имеющие потенциал для развития: на них приходится порядка 50% от общего числа сделок. Однако в стоимостном выражении на трехзвездочные отели пришлась лишь четверть сделок. Гостиницы более высокой категории на продажу выставляются реже, но цены на них существенно выше.
Активность на рынке купли-продажи меняется в зависимости от региона: самая высокая отмечается в Москве (на столицу приходится 47% от публичных сделок с гостиницами). Здесь и в Санкт-Петербурге трехзвездочные гостиницы оценивались в $100–300 тыс. за номер. Цены на гостиничные объекты категории «четыре звезды» и выше в столичных городах начинались от $350–500 тыс. за номер, при этом верхний предел цен в зависимости от эксклюзивности объекта мог быть гораздо выше.
На региональном рынке средняя стоимость номера при продаже гостиницы «три звезды» составляла $50–100 тыс., «четыре звезды» – вплоть до $200 тыс. за номер.
Знаковые предложения на рынке, как правило, связаны либо с приватизацией имущества федеральных и муниципальных властей, либо с уходом инвесторов с рынка. Типичными продавцами гостиниц выступают реализующие залоги банки и продающие непрофильные активы госкомпании. Покупателями гостиниц становятся российские инвестиционные компании и частные инвесторы, а также девелоперы.
При подготовке сделки отельеры пользуются услугами консалтинговых компаний, которые анализируют стоимость аналогичных объектов на рынке, прогнозируемый поток доходов от гостиничного бизнеса, а также стоимость движимого и недвижимого имущества, которое продается вместе с гостиницей. Однако оценка финансовой стоимости гостиничного актива, представленная в отчете, в итоге не всегда совпадает с суммой сделки: покупатель с мнением независимого оценщика может не согласиться. Кроме этого, оценщики могут подвергаться давлению со стороны заказчиков, и расчеты могут быть скорректированы в нужную сторону. Особенно велик такой риск при приватизации государственного имущества.
В большинстве случаев сумма сделки по продаже гостиниц между частными фирмами не раскрывается, что имеет место и при продаже других типов коммерческой недвижимости. Публичными результаты являются в случае, если имущество реализуется через аукцион.
Самой крупной сделкой за последние четыре года стала продажа пятизвездочной гостиницы Ritz Carlton в Москве. По информации, представленной в СМИ, объем сделки составил $700 млн. Покупателем отеля, принадлежавшего казахской девелоперской компании Capital Partners, стала казахская инвесткомпания «Верный капитал».
Заметными на рынке стали еще несколько сделок. В 2010-м году ГК «Юмако» приобрела за $35 млн гостиницу «Евролюкс» («три звезды», 260 номеров). В прошлом году «Интурист» продал компании «Система Галс» гостиницу «Пекин» («три звезды», 135 номеров) за $75 млн. И, наконец, знаменитая гостиница «Москва» («пять звезд», 180 номеров, 46 резиденций и 79 апартаментов) была куплена бизнесменом Михаилом Шишхановым у «Гостиничной компании» (Правительство Москвы) за $126 млн.
В конце мая этого года в прессе прошла информация о том, что на подходе новая крупная сделка: группа «БИН» договорилась о покупке отелей InterContinental Moscow Tverskaya и «Люксъ отель» на Тверской улице в рамках приобретения девелоперских активов бизнесмена Бориса Иванишвили. Масштабную сделку совокупной стоимостью $982,5 млн. планируется закрыть до 15 августа 2012 года.
По прогнозам Praedium Oncor International, спрос покупателей на гостиничные объекты останется устойчивым. В региональной структуре сделок купли-продажи отелей основная доля сохранится за Москвой и Санкт-Петербургом, что связано с наличием крупных и дорогих гостиничных объектов (одна сделка в столице по сумме может быть равнозначна нескольким сделкам в регионах). Возможно привлечение инвесторов в строящиеся гостинично-развлекательные и гостинично-спортивные комплексы Сочи.
