«Похоже, сегмент эконом становится новым люксом: если еще семь-восемь лет назад многие инвесторы хотели владеть только пятизвездочными отелями, то сегодня популярен массовый продукт и тщательный расчет в инвестировании»
Несколько лет назад было актуально говорить о люксовой категории, так как средний и эконом-сегменты не интересовали инвесторов. Москва была дорогим городом для туристов и проживания экспатов, и деньги, вложенные в имиджевые гостиничные проекты, быстро отбивались. Сейчас в связи с экономической ситуацией портрет путешественника изменился, а инвесторы не ждут бешеной доходности.
По официальной статистике, в конце 2014 года в Москве насчитывалось 228 средств размещения гостиничного типа с общим номерным фондом порядка 42 тыс. номеров, из них только 21 тыс. относится к качественному предложению
Вопреки всеобщему представлению о доминировании дорогих гостиниц на московском рынке, более 60 % качественного предложения составляют объекты нижних ценовых сегментов – от эконом- до верхнего предела среднего сегмента (это около 14 тыс. номеров).
Эти отели сражаются за спрос как с международными гостиницами высокого ценового сегмента, так и с небрендированными отелями под локальным управлением. Иногда такие отели уступают гостей более низким сегментам, но в то же время способны переманить групповой и чувствительный к цене спрос из верхних.
Москва и другие крупные города стали рынком массового спроса. Появился рынок, требующий бюджетных отелей. Во-первых, небывалыми темпами развивается деловой туризм (российский командировочный располагает небольшим бюджетом). Во-вторых, вернулась традиция советского времени ездить из регионов в Москву и Санкт-Петербург, а отдыхать – на Черном море (это также низкий ценовой порог). В-третьих, растет поток туристов из Вьетнама, Кореи и Китая. Покупая пакетный продукт с дорогим перелетом и программой, азиатские путешественники не готовы много тратить на проживание. Рынок должен поддерживать новый объем спроса адекватным предложением в сегментах среднем и ниже. При этом группы с невысоким уровнем платежеспособности ожидают хороший уровень сервиса.
По данным JLL, сегодня в российской столице насчитывается около 14 тыс. номеров нижних ценовых сегментов, которые соответствуют современным стандартам качества. При этом еще порядка 19 тыс. номеров располагаются в так называемом советском фонде, который не отвечает запросам современного гостя
В ближайшие 4 года в Москве в среднем и эконом-сегментах заявлено к открытию 15 гостиниц совокупно более чем на 3,7 тыс. номеров; все эти объекты появятся за пределами Садового кольца – ближе к Третьему транспортному кольцу и за его границами. В условиях, когда цена на землю и стоимость реализации проектов в Москве остаются высокими, новые гостиничные проекты, особенно в более низких сегментах, строятся вдали от центра города для оптимизации затрат на приобретение земли. В столице существует ниша для приобретения, реновации и, возможно, ребрендинга несовременных, нереконструированных гостиниц, многие из которых отличаются удачным месторасположением: порядка 3 тыс. номеров «советского стандарта» расположены в пределах Третьего транспортного кольца, многие находятся вблизи Садового кольца, а несколько гостиниц даже внутри него.
За прошедший год загрузка таких объектов составляла 55–60 %, а средний тариф находился на уровне 2,5–3 тыс. руб., тогда как качественные гостиницы аналогичных сегментов демонстрировали заполняемость на уровне 70–75 % при среднем тарифе в 4–5 тыс. руб.
Мы видим потенциал для роста средней цены на номер и загрузки этих объектов при условии, что они подтянутся до современных стандартов, в то время как сейчас они медленно, но верно теряют позиции, проигрывая отелям с более современной инфраструктурой.
Необходимость серьезных капитальных затрат только для того, чтобы сохранять конкурентоспособность на сегодняшнем рынке, становится одним из поводов для собственника подумать о продаже отеля.
Многие из этих активов находятся в залоге у банков и выступают обеспечением кредитов, взятых под развитие других направлений бизнеса, и в условиях снижения денежного потока они с трудом могут сегодня обслуживать эти кредиты. Еще один распространенный сценарий: гостиницу продает инвестор, для которого она является непрофильным активом и при этом довольно сложным в операционном управлении по сравнению с другими типами коммерческой недвижимости.
С учетом сложности входа на рынок Москвы новых гостиничных проектов, высокой цены на землю, административных сложностей и длительных сроков строительных работ, приобретение действующего морально устаревшего объекта и его конверсия представляет собой оправданную стратегию для инвестора
Привлекательность российского гостиничного рынка уже находит подтверждение в интересе большого количества фондов, институциональных и частных покупателей, как российских, так и зарубежных, рассматривающих возможности для инвестиций в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге. Вместо прозрачных профильных фондов из США и Европы на рынок пришли инвесторы из Китая, Кореи и Японии.
В выигрышной позиции сегодня находятся инвесторы, оперирующие «твердой валютой»: теперь, учитывая рублевые денежные потоки, порог входа на рынок для зарубежных инвесторов снизился.
