В России и СНГ условие о субординации встречается редко. Данный факт указывает на меньшую уверенность в рынке со стороны оператора
Гостиничные управляющие компании делятся на две категории. В первую входят компании, которые контролируют ежедневную операционную деятельность гостиницы, а также предоставляют принадлежность к бренду. Accor, Hilton, Hyatt, InterContinental, Marriott, Rezidor и Starwood – лишь некоторые из них. Во вторую категорию управляющих компаний входят операторы, которые только ведут ежедневную операционную деятельность гостиницы. Эти компании часто работают по франшизе. Хорошим примером является Interstate Hotels.
| Управляющая компания 1-й категории | Управляющая компания 2-й категории |
| Преимущества | Обычно дешевле, т.к. не нужна дополнительная франшизаСовмещает управление и владение брендом, что упрощает структуру управления | Более вероятно согласие на управление гостиницами с малым номерным фондомБолее гибкие по отношению к владельцу |
| Недостатки | Иногда не берут в управление гостиницы с малым номерным фондомБолее длительный срок договора на управление | Дороже, т.к. нужна дополнительная франшизаКомпания иногда считается более рискованной |
Договор на управление является соглашением между управляющей компанией и собственником отеля, посредством которого гостиничный оператор принимает на себя полную ответственность за управление активом. За предоставленные услуги оператор получает вознаграждение, рассчитываемое по специальной формуле. Собственник сохраняет ограниченный контроль над деятельностью отеля, как правило, в виде инспекций по оценке качества работы оператора. Несмотря на то, что инвестор принимает больший риск при заключении договора на управление (например, по сравнению с договором аренды), потенциальный уровень прибыли также возрастает.
Мы обсудим некоторые из основных условий, которые обычно в первую очередь привлекают внимание собственников. Обращаем внимание, что в данной статье приведены усредненные показатели. В реальности они зависят от множества факторов, среди которых местонахождение, бренд, категория отеля, состав конкурентного рынка и многие другие. Каждый договор на управление является уникальным и такие пункты, как срок действия, гонорар управляющей компании, оценка качества работы оператора, капиталовложения, защита от конкуренции и условия прекращения действия договора, носят индивидуальный характер.
Срок действия
В России и СНГ срок действия договора, т.е. количество лет, на которое отель берется в управление, может быть от 20 до 30 лет, в зависимости от бренда и выбранного оператора. Операторы в сегменте люкс, как правило, заключают более длительные договоры. При взаимном соглашении сторон возможно продление срока договора (в нашей стране, как правило, на 10 лет, можно с опцией повторного продления). Решение принимается за шесть месяцев до истечения срока действующего договора, обычно сопровождается письменным уведомлением. В Европе контракты заключаются на 15–20 лет, а сроки продления кратны пятилетним интервалам.
Гонорар
За предоставленные услуги оператор получает вознаграждение от собственника. Структура гонорара состоит из различных компонентов. Базовая ставка обычно составляет 2,5–4% от валового дохода. К ней прибавляется бонусная оплата, зависящая от валовой операционной прибыли (GOP). Иногда в расчеты берется GOP за вычетом базовой ставки (Adjusted GOP). Ставка обычно составляет от 8 до 12% GOP или Adjusted GOP.
Некоторые договоры на управление включают в себя пункт о субординации, что представляет собой минимальный необходимый уровень валовой операционной прибыли, который должен быть достигнут для выплаты бонусной ставки. Если данная планка не достигнута, собственник имеет право не выплачивать бонус оператору. Стоит заметить, что он все равно начисляется, но выплачивается оператору в будущем, после достижения определенного уровня доходов. В России и СНГ условие о субординации встречается редко. Данный факт указывает на меньшую уверенность в рынке со стороны оператора.
Прочие ставки договора на управление обычно включают в себя отчисления на маркетинг, бронирование, службы поддержки и т.д. – структура варьируется в зависимости от оператора. Отчисления на маркетинг обычно взимаются в виде процентной ставки от валового дохода или дохода от продажи номеров и находятся в диапазоне от 1 до 4%. Ставка за использование центральной системы бронирования может высчитываться в виде процента от продажи номеров или через систему «за каждое бронирование».
Несмотря на то, что соглашение о техническом обслуживании не входит в договор на управление, мы считаем нужным о нем упомянуть. Управляющие компании взимают этот сбор для покрытия услуг технической поддержки во время строительства отеля. Техническая поддержка обычно начисляется из расчета «на номер» и, как правило, начинается от 1000 евро за каждый. Некоторые операторы предпочитают фиксированную сумму в зависимости от проекта.
Оценка работы оператора
Как правило, работа оператора тестируется по двум критериям: 1. доход в расчете на номер (RevPAR) по отношению к взаимосогласованному списку конкурентных отелей,2. уровень валового операционного дохода (GOP).
Тестирование оператора обычно происходит только после того, как отель достиг операционной стабильности. Однако в случае форс-мажора или других обстоятельств, не зависящих от оператора, результаты теста за данный период не считаются действительными.
Договор может быть расторгнут, если два последовательных теста в течение двух лет подряд были пройдены с оценкой «неудовлетворительно». Операторы стараются включить в договор пункт о «праве на исправление», что дает им возможность возместить неудовлетворительную оценку переводом средств на счет собственника для достижения минимального порога валовой операционной прибыли GOP.
Капиталовложения
Мебель и оборудование отеля (FF&E Fittings, Furniture & Equipment) изнашиваются быстрее всего. Своевременное обновление фонда FF&E важно для поддержания имиджа, уровня качества и доходов отеля. Для данной цели создан специальный резервный фонд, который содержит средства для периодической замены мебели и оборудования. В среднем отчисления в него составляют около 5% от валовой прибыли (ставка увеличивается постепенно, например, 1% – в первый год, 2% – во второй год, и т.д.).
Как правило, фонд капиталовложений в гостиницу делится на средства для рутинных улучшений (финансируется за счет резервного фонда FF&E) и для капитального ремонта. Капитальный ремонт, предусматривающий вложения в отель с целью увеличения потенциальных доходов – например, перепланировку офисных помещений в конференц-залы, проводится только с разрешения собственника и на дополнительные средства помимо резервного фонда.
В рамках договора на управление обязанность за поддержание отеля в соответствии со стандартами бренда ложится на собственника. Недостаточный резервный фонд FF&E в конечном счете сказывается на стандартах и классификации отеля, а также может привести к снижению прибыли и стоимости актива.
Защита от конкуренции
Неотъемлемым компонентом соотношения спроса и предложения, который напрямую влияет на рентабельность отеля, является будущее развитие конкурентного рынка. Включение пункта о защите от конкуренции (non-compete clause) в договор об управлении дает собственнику гарантию того, что отель под таким же брендом не откроется в определенном радиусе от его актива, тем самым приведя к каннибализации его бизнеса.
Данный пункт договора индивидуален для каждого оператора, но может включать в себя следующие аспекты:
- список брендов, управляемых данным оператором, которые исключаются для открытия в непосредственной близости;
- срок, в течение которого оператор не может открывать рядом отели под другими своими брендами;
- географический регион, в котором оператор не может открывать новые отели под своими брендами (например, радиус вокруг отеля или весь город).
Расторжение договора
Договор на управление может включать в себя положения, дающие сторонам право на расторжение контракта. Мы рассмотрим два из них: расторжение договора при продаже актива (termination on sale) и выкуп (buyout clause).
Возможность расторжения договора при продаже актива упрощает выход из проекта для собственника, предоставляя большую гибкость в процессе сделки. Пункт о выкупе дает право на расторжение договора путем выплаты управляющей компании определенной компенсации, которая обычно рассчитывается исходя из средних доходов оператора от управления отелем. Интересно, что оба пункта почти никогда не встречаются в договорах на управление в России и СНГ. Как правило, оператор не может быть выкуплен или «потревожен» в течение всего срока контракта.
Для достижения наиболее выгодных условий при заключении договора на управление рекомендуется обращаться к профессиональным консультантам в сфере гостеприимства.
